Créances garanties et transactions immobilières surprenantes.

Maisons avec seulement trois murs, centres de vacances sans électricité et sans accès à la route… Qui veut racheter des créances garanties pour des biens immobiliers doit se préparer à un certain nombre de choses - et surtout vérifier chaque transaction à l'avance. Sebastian Pollmer et son équipe en charge des portefeuilles garantis chez EOS Group n’ont jamais le temps de s'ennuyer.

 

Un seul coup d'œil à Google Street View suffit. Sebastian Pollmer longe les murs du bâtiment sur l'écran. Dans le sens de la largeur, dans le sens de la hauteur, puis au-dessus du toit. « Ça doit faire environ 700 à 800 mètres carrés », déclare-t-il alors. C’est l’expérience qui parle. Son travail lui a permis de développer cette capacité. Le service « Secured Portfolio Valuation », dirigé par Pollmer, s'occupe des créances impayées dites « garanties », les créances garanties par des biens immobiliers. En 2018, EOS a créé son propre service spécialisé à Hambourg. En effet, le marché international des créances garanties connaît une croissance rapide.
Auparavant, l'évaluation des biens immobiliers relevait également de la gestion des risques. « Mais depuis 2016, nous nous sommes considérablement développés en Europe de l'Est. Surtout en Croatie, Bulgarie, Hongrie, Serbie et Slovénie. » Les banques vendent de plus en plus de paquets de prêts non productifs (PNP). Et parmi eux, de plus en plus de NPL avec garantie immobilière.

Sebastian Pollmer, on the development of bad loans in Eastern Europe.
Sebastian Pollmer, responsable du service «Secured Portfolio Valuation» chez EOS.

Trop de créances douteuses.

Une des raisons de cette évolution: De nombreuses banques ont accordé des prêts extrêmement risqués et se retrouvent avec de nombreuses créances impayées: «Quand on voit un complexe de 26 appartements de vacances sans électricité et sans accès à la route, on se demande comment cela est possible.» De nouvelles réglementations telles que «l’International Financial Reporting Standard 9» (IFRS 9) ont un effet tout aussi fort. Depuis, les banques doivent détenir davantage de fonds propres pour couvrir les PNP. «C'est pourquoi la pression pour revendre ces créances est de plus en plus forte pour les banques.» La Banque centrale européenne (BCE) souhaite également que les PNP représentent une part moins importante dans les bilans.
Un marché d'avenir, même si le marché des obligations garanties comporte aussi des risques. «On ne sait pas toujours ce qui appartient à qui. Ce sont des pays qui sortent d'une phase de transformation.» Parfois, les régimes socialistes ont laissé derrière eux des réglementations inhabituelles en termes de droit à la propriété. En Serbie, par exemple, on n'achète souvent que le bâtiment, mais pas le terrain sur lequel il se trouve. «Et en Croatie, nous avons déjà eu une hypothèque sur un hôtel, mais pas sur l'ascenseur qui s’y trouvait», explique Pollmer.

Des réglementations rocambolesques en termes de droit à la propriété.

Les réglementations en termes de droit à la propriété ne sont pas les seules à donner du fil à retordre à Pollmer et son équipe de trois personnes. «Les informations relatives à l’immobilier constituent l’élément le plus important de notre travail», dit-il. Quelle est la superficie de la propriété ? Quel est le standard en termes d’équipement pour chaque pays? Combien coûtent des bâtiments comparables ? En collaboration avec des collègues sur place et des experts locaux, l'équipe établit son offre. Pour des ensembles de 20 000 euros jusqu'à plusieurs millions. Pour des appartements individuels ou des immeubles entiers ou même un terrain de 60 hectares. «Le plus intéressant dans mon travail est d’arriver à synthétiser ces données en un chiffre», explique M. Pollmer.
Lorsque, bien sûr, on a accès aux informations. Dans certains pays, les inscriptions au cadastre ou les actes notariés font parfois défaut. «Il existe des bâtiments qui ne sont répertoriés nulle part. Des bâtiments qui ont été construits sans permis de construire et des bâtiments qui ont été vendus sans autorisation. En Allemagne, il existe depuis de nombreuses années une société EOS qui évalue ces données afin de disposer de chiffres comparatifs, mais dans de nombreux autres pays, nous devons d'abord mettre en place notre propre base de données.» Pour ce faire, le service de Pollmer travaille en étroite collaboration avec des experts locaux et avec la direction de la division Europe de l'Est.
EOS is your partner in analysing secured debts portfolios.
Internationally, secured portfoliosare increasing more and more. The market is growing especially in Eastern Europe. The "Secured Portfolio Valuation" department of the EOS Group, headed by Sebastian Pollmer, takes care of the analysis of secured portfolios.

Sans vérification, c’est impossible.

Parfois, il manque même des données basiques. «Il arrive que la banque ne sache même pas la taille des appartements sur lesquels ils ont des droits», dit M. Pollmer. C’est pourquoi les employés de ces banques se rendent souvent sur place. Afin de voir et de relever les dimensions de l’édifice concerné. «L’objectif n'est pas d’évaluer la propriété au plus bas. Il arrive même qu'on dise à la banque quela propriété vaut beaucoup plus que ce qu’elle a estimé.» C'est ainsi que l’on pose les bases d'une coopération sur le long terme.
En tant que filiale de l’Otto Group, l’image de marque de l’entreprise influe également sur la manière de travailler: EOS assume ses engagements et traite avec respect les personnes en retard de paiement. «Lorsqu’on mène des négociations, il arrive qu’on entende: Vous n'avez pas offert le prix le plus élevé, mais vous êtes la compagnie avec la meilleure réputation.»
Ce n’est pas toujours la peine de se rendre sur place pour visiter les propriétés. Souvent, ce n'est même pas nécessaire. «De nombreuses technologies sont désormais disponibles pour permettre aux investisseurs d'obtenir de plus amples informations», explique M. Pollmer. Par exemple, en se servant de drones ou en utilisant Google Street View. «Avec l’expérience, il suffit d’un coup d'œil pour se rendre compte que le prix n’est pas du tout ce qu’il devrait être.»
Mais cela n'exclut pas non plus toutes les surprises. En Europe de l'Est, EOS a récemment acquis un portefeuille de crédits comprenant un immeuble de deux étages. Sans visite des lieux. Ce n'est qu'après l'achat qu'ils ont réalisé que la maison n'avait que trois murs. Pollmer sourit: «Même avec toute l’expérience du monde, Il arrive qu’on découvre encore de nouvelles choses.»
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